¿Qué es el nuevo valor de referencia de los inmuebles y qué implicaciones fiscales tiene?
Como ya va siendo conocido, desde el pasado 1 de enero de 2022 está en vigor lo que se conoce como el «valor de referencia» de los bienes inmuebles. Estea nueva magnitud no es más que un valor concreto y objetivo fijado anualmente por el Catastro (fundamentado básicamente en la información recibida por los notarios en las compraventas inmobiliarias) que pretende aproximarse al valor de mercado de los inmuebles, pero sin superarlo.
Este valor se fijará anualmente, mediante la publicación de una Resolución (tipo «ponencia de valores») antes de 30 de octubre de cada año. Una vez publicada esta ponencia, el valor concreto de cada inmueble se hará público cada 1 de enero, teniendo efectos durante todo el año natural y se podrá consultar por cualquiera en la Sede Electrónica del Catastro (se requiere sistema de identificación digital). Por lo tanto, es una información pública a la que puede acceder cualquier interesado.
Es importante destacar el hecho de que existirán inmuebles que, ya sea por su naturaleza o bien, por cuestiones técnicas, no tendrán un valor de referencia asociado. Así pues, por ejemplo, no tendrán valor de referencia los inmuebles que tengan la consideración de rústicos y tengan construcciones, ni los locales comerciales ni tampoco los industriales.
Una vez fijado el marco conceptual del valor de referencia, la cuestión principal que surge es clara: ¿qué implicaciones fiscales se derivan? o, dicho de otro modo, ¿cómo nos afecta esta nueva regulación?
En primer lugar, delimitaremos que impuestos se ven afectados por esta medida y, a continuación, analizaremos cuales son las afectaciones en cada uno de ellos. En este sentido, los principales impuestos afectados, son los siguientes:
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)
- Impuesto sobre el Patrimonio
Es verdad que también puede haber afectaciones en otros impuestos como en sede del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o en la Plusvalía Municipal, pero se trata de efectos indirectos y de menor importancia práctica.
El valor de referencia en sede del ISD
En cuanto al ISD, el nuevo valor de referencia afectará a la base imponible cuando ésta esté formada por algún inmueble.
Así pues, la base imponible correspondiente a un inmueble y, por tanto, sobre la que calcularemos el impuesto a pagar, será la mayor de las siguientes, a fecha de devengo del impuesto*:
- Valor declarado del inmueble por el contribuyente
- Valor de referencia del inmueble
Esto implica que, si existe un valor de referencia y se autoliquida por debajo de éste, la Administración emitirá una nueva liquidación aplicando el valor de referencia. Por otro lado, si se autoliquida el impuesto por el mayor de los dos anteriores, no habrá ningún tipo de comprobación por parte de la Administración, pues esa magnitud (valor de referencia) es vinculante, a estos efectos, para la Administración Tributaria.
En caso de inmuebles que no tengan asociado un valor de referencia, la base imponible será la mayor entre el valor declarado o el valor de mercado. En este caso, sí puede haber comprobación por parte de la Administración (esta «facultad de comprobación» es la que viene teniendo la Administración históricamente, no se ha visto modificada). En este caso (ausencia de valor de referencia) podemos decir que estamos en la misma situación que estábamos antes del cambio normativo.
(*) Fecha de defunción del causante o fecha de la donación, según el caso.
El valor de referencia en sede del ITP y AJD
En términos generales, el valor de referencia tiene un impacto similar al del ISD. En este caso, la base imponible de los inmuebles a efectos de este impuesto (en sus tres modalidades) será la mayor entre las siguientes:
- Valor declarado del inmueble por el contribuyente
- Valor de referencia del inmueble
- Precio o contraprestación del inmueble
Las implicaciones de autoliquidar por debajo del valor de referencia son exactamente las mismas que en sede del ISD, es decir, la Administración emitirá una nueva liquidación aplicando el valor de referencia. También igual que en el anterior, si se autoliquida el impuesto por el mayor de los anteriores, no habrá ningún tipo de comprobación por parte de la Administración.
Finalmente, cuando tengamos un inmueble sin valor de referencia, la base imponible será la mayor entre el valor declarado o el valor de mercado. En este caso, también puede haber comprobación por parte de la Administración (tampoco se han visto modificadas sus facultades).
La impugnación del valor de referencia (Notas comunes al ISD y el ITP AJD)
Una vez analizadas estas implicaciones, nos podríamos hacer la siguiente pregunta: ¿Qué pasa si no estamos de acuerdo con el valor de referencia de uno de nuestros inmuebles? ¿Podríamos solicitar su minoración?
Una de las particularidades principales del valor de referencia es que no tiene un procedimiento de impugnación «propio», es decir, una vez publicado el valor de referencia de un inmueble concreto, no podemos impugnar este valor si no produce efectos en una autoliquidación del ISD o del ITP y AJD.
Así pues, el mecanismo de impugnación del valor de referencia únicamente se podrá iniciar en el momento en que presentamos una autoliquidación de un impuesto aplicando el propio valor de referencia y, a continuación, presentamos una solicitud de rectificación de la autoliquidación ante la Administración competente impugnando el valor en cuestión.
Es remarcable el hecho de que en un primer momento deberemos liquidar el impuesto en cuestión y pagar (o avalar) aplicando este valor de referencia y, a partir de ahí, iniciar el procedimiento de impugnación.
Una vez presentada la solicitud de rectificación, la Administración se coordinará con el Catastro para que este último emita un informe de valoración(*) vinculante para la propia Administración, para acabar resolviendo sobre la procedencia de la impugnación del valor de referencia y, por tanto, como consecuencia de ello, de si la rectificación instada por el contribuyente es pertinente.
Así pues, la Administración emitirá una nueva liquidación que será susceptible de impugnación en vía Económico-Administrativa en caso de que el contribuyente no la considere ajustada a la realidad.
(*) Como norma general se emitirá, por parte del Catastro, este informe de valoración, pero en caso de que el Catastro no pueda emitir este informe por cuestiones técnicas o falta de datos, la Administración haría una comprobación de valores con sus medios propios, tal y como venía haciendo hasta ahora.
El valor de referencia en sede del Impuesto sobre el Patrimonio
En relación con el Impuesto sobre el Patrimonio, la base imponible de los bienes inmuebles será el valor mayor entre:
- Valor catastral
- «Valor determinado» o comprobado por la Administración
- Valor de adquisición.
Llegados a este punto, debemos plantearnos si el valor de referencia es, en sí mismo un «valor determinado o comprobado» por la Administración, ya que, en este caso, si este valor fuera superior a las otras magnitudes, deberíamos aplicarlo y actualizarlo anualmente cuando presentemos la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio. Aun y así, parece ser que la interpretación que hará la Administración es que este «valor determinado o comprobado», en relación con el valor de referencia, sólo aplicará a en sede del Impuesto sobre el Patrimonio si efectivamente ha sido aplicado con anterioridad en una autoliquidación o liquidación bien del ITP-AJD o bien del ISD.
En otras palabras, si no se trata de un inmueble en el que en el momento de la adquisición no se haya aplicado el nuevo valor de referencia, no deberá utilizarse este valor en sede del Impuesto sobre Patrimonio. En conclusión, a efectos de este impuesto, no se actualiza anualmente el valor del inmueble según su valor de referencia.
